Le 22 avril 2026, l'équipe ARGENS Immobilier a réuni ses clients à Fréjus pour une nouvelle édition de notre soirée Exper'immo. Après la location courte durée l'an dernier, cette rencontre était cette fois entièrement consacrée à un document que chaque copropriétaire possède mais que peu ont vraiment lu en détail : le règlement de copropriété.
1. Une soirée entourée d'experts
Pour éclairer ce sujet technique, ARGENS avait invité trois professionnels du droit immobilier : Maître ALVAREZ (avocat), Maître MASCHERPA (notaire) et Maître de SENA (avocat). Au programme de la soirée : qu'est-ce que le règlement de copropriété (RCP), pourquoi et quand le mettre à jour, dans quelles situations il devient utile, comment procéder à sa modification, puis un temps de questions/réponses suivi d'un apéritif convivial.
2. Le règlement de copropriété, c'est quoi exactement ?
Les intervenants sont d'abord revenus sur l'origine de ce document :
- La loi du 28 juin 1938 fait apparaître les premiers principes qui ressemblent aux règlements de copropriété actuels.
- La loi du 10 juillet 1965 fait naître le règlement de copropriété tel qu'on le connaît aujourd'hui : un document structuré et incontournable.
Concrètement, le règlement de copropriété est un document qui :
- décrit les lots et leurs destinations ;
- encadre l'usage des parties communes et privatives ;
- prévoit les règles de répartition des charges ;
- sert de base en cas de conflits, de travaux, de ventes ou de contestations.
3. Trois documents à ne pas confondre
Autre point de vigilance rappelé lors de la conférence : il ne faut pas confondre le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et le règlement intérieur. Trois documents distincts, aux rôles différents, que les copropriétaires ont trop souvent tendance à assimiler.
4. Comment lire le règlement de copropriété
Nos intervenants ont détaillé le plan-type que suit, de manière générale, le contenu d'un RCP :
- Identification et historique de propriété
- Servitudes
- Parties communes (générales / spéciales) et parties privatives
- État descriptif de division
- Usage des parties communes et des parties privatives
- Charges de copropriété
- Administration de la copropriété
- Divers (mutations, surélévation, reconstruction…)
5. Pourquoi un règlement non mis à jour devient une source de conflits
Les avocats ont ensuite illustré, exemples à l'appui, les tensions qui naissent d'un règlement laissé en l'état :
- Charges « corrigées en pratique » mais jamais révisées dans le règlement : contestations, blocage des comptes, risque de contentieux.
- Parties communes spéciales non identifiées : désaccords sur qui vote, qui décide et surtout qui paie.
- Décisions d'AG fragilisées : une résolution peut être contestée si elle contredit le règlement ou repose sur un texte flou.
- Terrasses et jardins au statut imprécis : travaux, entretien ou usage exclusif deviennent des sujets de conflit entre voisins.
6. Ce que change la loi ELAN
La modification du règlement de copropriété s'inscrit aujourd'hui dans le cadre de la loi ELAN, dont les objectifs ont été rappelés :
- adapter les règlements à la réforme du droit de la copropriété ;
- clarifier les parties communes spéciales et la jouissance privative ;
- sécuriser la répartition des charges et les décisions collectives ;
- réduire les contentieux et les zones grises ;
- moderniser la gestion des immeubles.
7. Charges générales, charges spéciales : qui paie quoi ?
Un tableau récapitulatif a permis de clarifier les différentes clés de répartition des charges en copropriété :
| Type de charges | Base juridique principale | Qui paie ? | Clé de répartition principale |
|---|---|---|---|
| Charges générales | Charges de conservation, entretien, administration des parties communes générales | Tous les copropriétaires | Tantièmes généraux (valeur relative des lots) |
| Charges bâtiment | Parties communes spéciales à un bâtiment | Copropriétaires du bâtiment concerné | Tantièmes du bâtiment (parties communes spéciales) |
| Charges ascenseur | Services collectifs / équipement commun | Seuls les lots pour lesquels l'ascenseur a une utilité objective | En fonction de l'étage/desserte (utilité objective) |
| Charges spéciales | Parties communes spéciales / services ne profitant qu'à certains | Uniquement les copropriétaires concernés | Clé spéciale définie au règlement (utilité ou tantièmes spéciaux) |
8. Comment modifier le règlement de copropriété
Concrètement, les intervenants ont détaillé la marche à suivre pour engager une modification :
- Repérer le besoin : clause obsolète, imprécise, incomplète ou génératrice de conflit.
- Faire analyser le texte : syndic, notaire, avocat ou géomètre-expert selon le sujet.
- Préparer un projet de modification clair, rédigé, compréhensible.
- Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
- Faire voter selon la majorité adaptée à la nature de la modification.
- Publier ou formaliser la modification lorsque cela est requis, notamment au service de la publicité foncière.
Cette marche à suivre a ensuite été résumée en une procédure en 4 étapes :
- Audit & Expertise : analyse géométrique et juridique, rédaction du projet modifié.
- Inscription par le syndic : le syndic joint le projet et le rapport d'audit à la convocation de l'assemblée générale.
- Vote en AG : facilitation majeure, le vote à la majorité simple de l'article 24 s'applique pour les mises en conformité légales.
- Publication (notaire) : publication aux hypothèques, le règlement de copropriété devient officiellement mis à jour et opposable à tous.
Notre mission : aider chaque copropriété à disposer d'un règlement clair, à jour et opposable à tous, pour sécuriser les décisions collectives et limiter les sources de contentieux.
9. Une soirée d'échanges concrets
Après la présentation, la session de questions/réponses avec nos experts a permis d'aborder des situations très concrètes vécues par les copropriétaires présents : répartition des charges d'ascenseur, entretien des terrasses et balcons, bornes de recharge pour véhicules électriques, gestion des bacs de compostage, locaux commerciaux loués comme logements, ou encore différences entre un règlement de copropriété et les statuts d'une ASL. Autant de questions qui ont trouvé des réponses concrètes et personnalisées, avant de se prolonger autour d'un apéritif networking.
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